상가를 주택으로 보는지 상가로 보는지 그 차이

상가주택의 매매 및 세금유의

상가주택을 상가로 볼 것인가? 아니면 주택으로 볼 것인가?

상가와 주택이 결합된 겸용주택의 양도 -> 세금관계에 유의

1. 상가에 해당: 양도소득세 무조건 과세, 2.주택에 해당: 비과세 가능. 주택면적이 상가면적보다 크면 전체를 주택으로 간주

a.주택면적>상가면적: 모두 주택으로 본다.

b.주택면적<= 상가면적: 주택은 주택, 상가는 상가로 본다

사례- 나동개 씨는 주유소나 가스충전소(위험물 저장 및 처리시설)를 운영하며 노후를 보낼 계획으로 경기도 지역의 땅을 찾던중이었다. 이후 어느 한 중개업자가 소개한 국도 옆의 땅을 매입해 잔금까지 납부한 후 건축을 위해 건축설계사무소를 찾아 상담을 했다. 그런데 이 토지는 계획관리지역이라 용도지역상 허용이 가능한 용도였으나 토지이용계획확인서에 기재된 문화재보호구역이라는 규제로 인해 위험물저장 및 처리시설설치가 불가능한 땅이었다. 당연히 나동개 씨는 지금 재판을 진행중이다.

이는 직접 있었던 실제 사례로 나동개씨가 직접 토지이용계획 확인서만 확인했다면 소송까지 가지 않아도 될 사례이다. 이와 같이 토지 관련 상담을 하다보면 기본적인 서류를 챙기지 않아 낭패를 보는 사례가 의외로 많다

물론 이 경우 1차적인 책임은 땅을 소개한 중개업자에게 있지만 소송이라는 법적 상황까지 가게 된다면 나동개씨도 주의의무 결여 라는 일부책임을 지게된다. 그래서 우리민법은 권리위에 잠자는자 보호받지 못한다 라고 되어있다. 토지의 가치나 용도를 결정하는 용도지역은 국토계획법상 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보존지역 등 4종류로 나뉜다

이중 도시지역은 주거 상업 공업 녹지지역으로 세분되어 있고 또 관리지역은 보전 생산 계획관리지역으로 나뉘어 있다.

토지의 용도지역이 중요한 이유는 용도지역에 따라 토지의 가치가 결정되기 때문이다. 쉽게말해 토지의 팔자가 정해진다는 것이다.

용도지역에 따라 건폐율 용적률 건축할수있는 건축물이 다르게 적용되기 떄문에 용도지역이 토지의 가격에 절대적인 영향을 미치는 것이다. 그리고 이때 같이 참고해야 할 사항이 용도지구다. 용도지역이 수평적규제(건축물의 용도,건폐율,용적률의 규제 등) 이라면 용도지구는 수직적 입체적 규제 개념으로 이해하면 된다. 높이를 제한하는 고도지구 등을 생각하면 쉽게 알 수 있다.

이런 인 허가에 직접적인 관련이 있는 용도지역 지구 구역 등은 큰 어려움 없이 본인이 직접 해당 지자체에서 발급하는 공적 서류인 토지이용계획확인서라는 문서 하나로 거의 다 체크할 수 있다. 토지이용계획확인서를 보면 용도지역 지구 구역등과 군사시설 농지 산림 하천 문화재 등 인허가시 꼭 챙겨야 할 거의 모든 사항이 기재되 있으니 토지거래에 있어서 매우 기본적이면서도 중요한 서류라 할 수 있다.