개발건축물의 용도와 개발토지의 지목

우리나라의 법정지목은 28개로 분류된다. 지목과 용도지역의 차이점을 정확히 알아야 개발행위를 할 수 있다. 대표적인 지목은 전 답 과 대 .. 잡 까지 28개의 사용목적은 익히들어 알고 있을 것이다. 지목이 대라고 하면 대부분 건축이 가능 하다고 생각하는데 이는 잘못된 생각이다. 여러가지 지목중 대에 대하여만 간단히 정리해보겠다.

대와 대지는 다르다. 대는 현재의 토지의 사용목적이 건축을 할 수 있는 형질을 가진토지라는 것이지 바로 건축이 가능하다는 뜻은 아니다. 즉 지목이 대인데 건축법에서 건축이 허용되어야 한다. 즉 대지와 도로관계에 맞아야 해당관청에서는 허가를 해줄 수 있다는 것이다. 즉 건축법에서 건축이 가능한 땅을 대지라 한다. 

4m 이상이 되는 도로에 2m 이상이 접하고 있는 토지이어야 건축허가가 나는 것이지 주변에 도로가 없는데 지목이 대라하여 건축이 가능한 것이 아니라는 말이다.

개인적인 개발행위로 지목을 바꿀수는 있다. 단 용도지역은 바꿀수 없다. 지목변경의 목표는 대부분이 대지이다. 지목이 대인 경우는 별다는 법률의 제한은 없고 도시계획과 건축법에 의해서 건축행위가 가능하다. 토지형질변경사업의 목표는 결국 대지이다. 예를들면 농지가 형질변경 되었다고 지목이 대지로 변경되는 것은 아니고 건축물을 건축한 후 사용승인이 난 후 건축주가 지목변경을 신청함으로써 지목이 대로 변경된다.

토지의 적정가격 판별하기

누군가가 나에게 와서 이 토지 가격이 얼마에요. 라고 물으면 토지주인조차도 갑자기 당황할 수 있다. 토지의 시세를 파악하는 특별한 방법은 존재하지 않는다. 단 말도 안되는 금액이라면 판단 할 수는 있다. 토지는 움직이지 않는 부동성의 성질을 갖는 즉, 그 땅이 어디에 있느냐가 토지의 가격을 결정짓는 중요한 역할을 한다. 

위치가 강남이나 같은 토지가 강북에 있냐에 따라 다른 이유이다. 그토지의 발전가능성이 어디가 더 있을 것 인지에 따른 내제가치를 보아야 한다.

면적이 얼마,무엇을지을수 있느냐, 얼마만큼 지을수 있느냐, 이3가지만으로도 토지의 가치는 판단이 가능하다. 그래서 공법상 규제를 알아야 하는 것이다. 용도지역, 지구, 구역 기타구역 등을 분석하기만 하면된다. 

이것으로 해당토지의 가격을 판단하기 전에 인접토지의 가격과 비교할 때 3가지만 판단해도 높게 책정해야 할지 낮게 책정해야 할지를 판달할 수 있는 계량적인 수단이 된다.

토지의 시세를 의자에서 확인하는 법

세상은 스마트 시대로 변화하고 있다. 인터넷을 통해서 얻을수 있는 정보는 한 두 가지가 아니다. 검색창에 궁금한 사항을 치면된다. 발품 팔지 않고도 손가락으로 여러가지 정보를 얻어낼 수 있다.

부동산관련 사이트 카페, 블로그 등- 알고자 하는 토지가 위치한 지역 중개사무소의 블로그나 카페를 살펴보면 그 지역의 매물이 올라와 있다. 대부분 용도지역 지목 현재 사용현황 등을 세부화 등록을 해 놓았기 때문에 찾고자 하는 땅과 비슷한 용도와 규모를 가진땅의 가격과 비교를 하면 대충 비슷한 가격을 찾을 수 있고, 전화를 직접 걸어서 2~3군데에 물어보면 의자에 앉아서도 쉽게 시세를 파악할수 있다.

경매를 통한 시세파악-경매로 경락받은 토지에 대하여 해당지역의 검색을 하면 경매로 낙찰된 물건들의 종류가 나오고 감정가격 낙찰금액 하자등에 대해 인정된 금액이기 때문에 유사한 물건의 토지가격을 판정할 수 있다. 매각된 물건의 금액을 3.3m2로 나눈 값을 내가 알려고 하는 토지 면적에 곱하면 대략적인 시세를 파악하게 된다.

농지은행의 시세- 해당사이트에 가면 농지의 매물과 시세를 조회할 수 있다