재건축아파트의 매도타이밍

언제사서 언제팔아야하는가?

재건축아파트 매도타이밍 - 추진위 시점에서 사서 사업승인 후 팔아라

재건축투자는 재건축 절차 중 어느 단계에서 투자를 결정하느냐에 따라 수익성이 달라진다. 

일반적으로 재건축 대상 아파트가격은 사업추진 일정에 따라 조금씩 달라지므로 자신의 상황에 적합한 매입시점을 선택할 필요가 있다.

따라서 재건축사업의 각 단계별로 어떠한 가격 변화가 있는지를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 우선 재건축추진위원회가 결정되는 시점을 기준으로 해당 아파트의 1차 가격 상승이 나타나게 된다. 재건축에 대한 주민동의가 서서히 이루어지면서 재건축에 대한 기대심리가 작용, 아파트 가격 상승을 부추기는 것이다.

또한 재건축사업이 본격적으로 시행된다는 의미를 가지는 안전진단 통과도 가격 상승의 중요한 시점으로 꼽힌다. 추진위결성을 전후해 완만한 상승세를 보이는 시세는 시공사 선정을 계기로 가격이 급격히 상승곡선을 그리기 시작한다. 시공사선정시 여러 건설업체들이 수주 경쟁에 참여해 재건축 분위기가 무르익는데다가 추가부담금 등 수익성을 파악할 수 있는 요인들이 제시되면서 아파트 가격이 오르게 되는 것이다.

2001년 서울지역 5차 동시분양에서 기록적인 청약률을 기록한 문정 삼성래미안(문정 주공 재건축)이 대표적인 사례로 시공사 선정을 전후에 18평형의 경우 3000만원 정도의 상승세를 나타냈다. 이 아파트는 시공사 선정 이후에도 가격이 지속적으로 올라 시공사 선정이 가격상승의 관건이라는 투자법칙을 증명해 주었다. 

한편 재건축조합 설립인가 시점도 가격 상승무드를 타는 시기다. 조합설립인가를 계기로 사업추진이 확실시되면서 안정성 면에서 투자자들로부터 높은 점수를 얻게 된다. 

마지막으로 사업계획승인이 이루어지면서 재건축 아파트는 이주를 본격적으로 시작하게 되고 착공을 눈앞에 두게 되는데 재건축 아파트시세가 상투를 트는 시점도 이 시점이다. 결론적으로 최적의 투자타이밍을 꼽는다면 재건축 추진위원회 결정시점에 사서 사업계획승인단계에 파는 것이 가장 높은 수익을 올릴 수 있다. 

경우에 따라 좀 더 투자의 안정성을 기한다면 매입시기를 조합설립인가 시점으로 늦추는 것도 고려해 볼만하다.

재건축아파트 투자: 재건축 아파트에 투자할 때는 땅값이 중요하다. 재건축 아파트 가격은 일반 아파트와 달리 아파트 대지지분에 대한 가격을 의미한다. 건물이 아니라 땅을 구입하는 것이다. 때문에 재건축 아파트 가격은 현재 아파트크기보다는 땅이 몇 평이냐 하는 것이 기준이 되어야 한다.

5억원 하는 34평형 아파트 대지지분이 10평이라면 평당 땅값은 5000만 원이다. 5억원하는 17평 아파트의 대지지분이 20평형이라면 평당 땅값은 2500만원인 셈이다. 17평형이 34평과 같은 가격이라고 해도 재건축 투자측면에서는 대지지분이 넓은 17평형이 절반 가격인 셈이다. 

하지만 안전진단 통과 여부에 따라 가격 차별화 양상이 예상된다. 재건축 가능 여부를 판단하는 안전진단을 통과한 단지 중 사업이 일정이 빠른 단지는 향후 추가 상승도 가능하다. 문제는 매수시점이다. 최근 부동산 경기의 하락으로 지금은 쉬고 있지만 언제 다시 상승세를 유지할지는 모르는 일이다.