토지개발에서 국토계획법조례 용도지역의 행위제한

토지투자 무엇부터 시작해야 하나?

부동산투자에 관심을 가지게 되거나 재태크에 관심을 가지고 있는 사람들이 남들도 하는데 나도 미리 미리 준비를 해야겠다고 마음을 먹게 되면"가장먼저 무엇부터 시작해야 하는가" 생각만 할 뿐 실천으로 이루어지기 위해서는 첫걸음이 가장 중요하다. 

무엇을 해야 할지 막연한 마음에 여기 저기 강의나 세미나 또는 관련서적으로 시작을 하게 되는 것이 대부분일것이다. 토지에 대한 투자를 시작하기 위해서는 토지의 이용가치를 판단하고 어떻게 이용할 것인지에 따라 수익성이 달라지기 때문에 그 이용가치를 판단하기 위한 방법을 알아야 한다. 

그러기 위해서 당연히 공부를 해야 하는데 무작정 공부를 할수있는 것도 아니기 때문에 처음 시작에 대하여 이야기 하여 본다. 

우리나라는 현재 토지이용을 내마음대로 하고 싶은대로 이용할 수 없게 되어 있다. 즉 토지 소유권이 있다하여 자유롭게 이용할수 있다는 의미가 아니다. 토지에 대한 규제를 하고있기 때문에 그 규제를 이해하여야 토지의 이용가능성에 대하여 분석할 수 있고 그 토지의 가치를 판단할 수 있게 되는 것이다.

토지에 대한 지식을 쌓기 위한 공부

첫번째 국토의 계획 및 이용에 관한법률과 건축법을 기본지식으로 알아야 한다. 두번째 토지이용계획확인서를 해석하기 위하여 다른법률을 알아야 한다. 즉 다른법률을 내가 찾아 어떤 규제가 있는지를 직접 해보면서 앞으로 나의 실력을 키워야 한다. 

제일 처음 법제처 사이트를 이용하면서 즐겨본다. 세번째 용도지역(건물의 용도,건폐율,용적률),농지,대지,도로를 읽은 후 해당 토지의 시세를 파악후 좋은 땅일 때 매수를 시작 또는 마음에 드는데 어떻게 해야할지를 정하는 법을 알아야 한다. 네번째 토지개발을 위한 방법의 기초 개발행위 허가제도를 이해해야 한다.

 

다섯번째 개발행위 실전사례등을 여러가지 분석하여 내것으로 만들어야 한다. 여섯째 부동산정책의 흐름을 분석하기 위해 역대 정부의 정책과 박근혜정부의 부동산정책 방향과 공약집을 분석하여 둔다. 개발토지의 방향 축을 잡을 수 있는 아주 좋은 길잡이가 될수있다.

용도지역 안에서의 행위제한 구체적설명

우리나라 전 국토에서는 국토계획법 시행령에 따른 행위에 따라 건축물을 건축하여야 한다. 즉 건축이 가능한 건축물의 종류를 열거하여 열거되지 아니한 건축물은 건축하지 못하게 하여 전국의 모든 토지에 대하여 규제하고 있다. 단, 도시군계획조례로 추가적으로 가능한 건축물을 규제하고 있다. 

예를들면 제1종전용주거지역에서는 다가구주택은 설치가 불가능 하다. 단 특별시 광역시 시군도시군계획조례에서 다가구주택은 가능한 경우가 있으므로 조례상 허용이 되는 경우도 있다. 

예를들면 경기도 수원시 영통구 제1종전용주거지역과 경기도 고양시 일산구의 제1종전용주거지역이 있는데 단독주택중 다가구주택이 가능한가의 여부에 대하여 국토계획법 시행령에서는 다가구주택은 설치가 금지되나 고양시 도시군계획조례상에서는 허용이 되고, 수원시 도시군계획조례에서는 허용이 되지 않는다. 

이렇게 되면 실무상에는 조례를 확인하면 된다는 의미이다. 이렇게 전국의 모든 토지에 대하여 행위제한을 가하고 있다.