교환계약의 유의점과 sns를 활용한 스마트폰 기초사용법
〈 부동산 교환계약시 유의할 9가지 〉
부동산교환은 거래 당사자가 서로 필요한 부동산을 구하면서 자신의 부동산(대부분 애물단지)도 처분할 수 있고, 가격차이가
날 경우 그 차액만 준비하면 된다는 장점이 있다.
그러나 부동산의 가격이 명확하지 않아 적정금액을 정하기가 어렵다.
자신의 매물에 대하여 기존보다 더 높은 가격으로 나오는 경우가 대부분이다 보니 각종 사기가 개입할 수도 있기 때문에 세심한 주의를 기울여야한다.
1. 교환시 부동산의 적정가격 평가를 위한 제3자의 도움이 필요하다.
교환물건은 교환 당사자 중 꼭 어느 한멍이 손해보게 되어 있다. 필자의 경우도 직접 교환을 해 보았지만 피해를 보지 않기
위해 높은 금액으로 인정받기 위해 여러 가지 장점들을 참아 내느라고 애를 먹었다. 즉，적정가격의 판단이 어렵기 때문에
호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지는 탓이다.
누구나 자신의 물건은 높게 평가하고 상대측의 물건은 날게 평가하려 하기 때문에 서로 절충하기가 어렵다.
따라서 부동산 교환거래와 관련이 없는 부동산전문가인 감정평가사 또는 컨설팅업체 또는 공인중개업자에게 해당 부동산가격을 확인해보는 것이 일단 중요하다 교환물건은 일반적으로 거래가 되지 않는다는 점을 명시하고 저3자에게 객관적인 평가를 받아 보면 교환당사자는 이 부분에 대하여 기피하려고 한다 즉l 자신이 높은 금액을 올린것에 대하여 들통나는 것을 두려워하기 때문에 언급을 할 필요가 있다.
2. 채무관계 등 권리설정을 확인한다.
교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 이전 받을 것 인지에 대하여 명확하게 하고 교환받는 당사자가 채
무를 인수하면서 교환 할 것인지 확인하여야 마지막에 교환이 성립이 된다 만약 모든 것이 끝이 났는데 이전이 되지 않는
경우가 발생하게 되면 시간 낭비， 돈 낭비가 된다 기본 부동산의 채무가 교환받은 당사자의 채무등으로 인해 이전을 받을
수 없게 될 수 도 있기 때문에 은행에 직접 방문하여 확인을 해 두어야 한다.
전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 얼마 남았는지와 남은 전세금의 반환문제로 분쟁이 있었는지 등에 대하여 해당 임차인의 이야기를 들어보는 것도 좋다.
3. 한국인의 빨리빨리는 교환을 망친다.
교환물건의 특징은 가격이 올라있다는 것이다. 여기서 교환계약을 성사시키기 위해서 수단과 방법을 가리지 않고 사기를 치
려는 경우도 종종 있다.
교환전문가를 자가 해당 부동산이 좋은 매물이라는 것을 보이기 위해 주변사람을 이용해 해당 물건 에 경쟁을 붙여 매수의사가 없는 대도 있는 척 여러 명이 물건을 보고 갔다는 등 바람잡이를 동원하기도 한다. 사람심리를 이용하여 ‘빨리 계약을 하지 않으면 안 되겠구나라는 마음을 갚게 하여 빨리 계약하려 한다.
해당 당사자는 적정한 시기를 정하여 꼼꼼하게 생각할 여유를 가져야 한다.
4. 교환계약의 하자책임여부에 대하여 반드시 계약서에 명기 하여야 한다.
교환은 매매거래와 달리 계약부터 잔금을 치루는데 까지 걸리는 기간이 매우 짧다. 따라서 하자가 있는 부분에 대하여 명확
한 인지가 부족하게 된다. 교환한 물건에 하자가 발생한다면 기존 소유자가 책임을 진다는 사항을 반드시 명기 하여야 후에
발생할 손실을 머리 예방할 수 있다.
간혹 주택과 교환하는 경우 기존 주택이 오래된 건물이라 새로 재건축을 하는 경우 공법상의 하자로 인해 건축이 가능한, 용도인지 확인하고 교환후 내목적과는 상이하게 이용하여야 한다면 또 한번 애물단지 부동산으로 되어 다시 교환시장에 내놓아야 하는 경우도 발생할 수 있다.
5. 교환물건 소유자와 거래하되 대리인과 계약시에는 위임장과 인감증명등 진위여부에 주의한다.
부동산을 거래할 때 소유자가 아닌 사람이 위임을 받아 나오는 경우가 상당히 많다. 하지만 교환계약의 경우에는 저3자，여러명이 중간에 끼어서 교환을 하는 경우도 있다 즉，맞교환의 경우보다 문제가 발생할수 있다.
즉， 대리인이 본 소유자에게서 매물을 계약해 놓은 후 아직 등기하지 않은 상태에서 전매를 직접하거나 채권자가 권리를 행사하여 계약하는 경우도 있다.
대리인이 나올경우 위임장과 매도위임용 인감증명서가 첨부되어 있는지 그리고 차후 발생할 문제에 대비하여 본 소유자와 직접 이야기 하여 교환계약에 이의가 없는지를 전달 받아야 차후에 문제가 발생하지 않는다.
6. 나의 본거지가 아닌 지역은 반드시 임장을 해서 시세확인을 한다.
교환은 내가 팔리지 않는 부동산을 내 놓고, 마찬가지로 상대방도 애물단지 부동산을 내놓는 경우에는 중개업자가 중요한 역할을 하게된다. 또 중간에서 한쪽에 치우쳐서 거래계약을 하게 되는 경우도 있다. 도시의 아파트나 토지, 상가와는 달리 비도시지역내의 농지나 임야는 적정가격의 평가가 어렵다.
상대방의 교환물건보다 현저히 낮은 금액의 토지로 교환을 성사시키면서 중간 차익을 챙기는 교환꾼도 있으니 조심하여야 하기 때문에 직접 가서 보고 시세확인도 하는것이 안전하다. 내가 잘 아는 지역이라면 나의 판단에 의거하여 교환 할 수도 있지만 그 지역 토지에 대하여 잘 모를때에는 토지에 대한 정보를 확인하고 근처 공인중개사무소에 들러 가격을 직접 챙겨야 한다.
7. 상가 같은 경우에는 권리금과 임차인관계를 확인한다.
상가는 상가 가격과 임차의 경우 전세금이외에도 권리금이 있는 상태에서 거래가 진행되다 보니 권리금이 적정한지의 판단을하기 어렵다. 이 경우 해당 업종이 영업이 잘 되도록 보이기 위해 미리 손님을 가장하여 풀어 놓는경우도 많기 때문에 예고 없이 방문하여 영업이 잘 되는지 확인하여야 한다.
그래야 매출이 어느 정도 인지 판단할 수 있다. 아니면 권리금은 영업을 일정기간 해보고 매출액이 터무니 없이 다른 경우에는 조절한다는 조건을 다는 것도 좋은 방법이다. 또 기존에 임차인이 있다면 기간이 끝난후에 영업을 계속할 것인지 아니면 나가는지에 대하여 미리 알아두고 차후 임차인이 들어올 수 있는지를 판단하여 둔다.
8. 교환에 따른 중개수수료는 기존계약의 2배정도로 본다.
부동산교환의 법정 중개수수료는 취득과 양도가 동시에 일어나는 계약이므로 기존 수수료의 2배정도로 합의를 하고 진행하는것이다. 중개업자는 높은 수수료를 받으려고 하는 것이 당연지사이다.
후에 수수료 문제를 다툼이 생기는 경우도 많기때문에 계약전에 미리 수수료에 대하여 명확하게 해두어야 한다. 필자의 경우에는 교환이 성사되면 무조건 천만을 지급하겠다는 약정 하에 교환을 시작했기 때문에 수수료 문제는 발생하지 않았고 중개업자 역시 열심히 계약을 성사시키려고 동분서주 하게 된다.
물론 중개업자의 경우에도 마찬가지로 처음부터 교환의 수수료는 얼마로 할것입니ㄷ라고 서로 의사를 주고받은후 일을 처리한다.
9. 교환시의 세금을 해결하여야한다.
부동산의 맞교환도 법률상 취득하는 동시에 부동산을 양도하는 것이므로 구입시 가격과 교환하였을 때의 가격에 차이가 있으면 양도소득세부과대상이다. 매도자가 양도소득세 신고를 하지 않으면 기준시가로 양도소득세가 나오기 때문에 더 많은 세금을 내야하는상황이 발생할 수도 있다.
만약 실제거래가격으로 양도세를 신고해야 한다면 세금전문가에게 의뢰하여 절세하는것도 하나의 재테크 수단이다.
10~20만원이 아까워서 100~200만원을 내야하는 상황에 처한다면 이런 바보같은 일이 어디에 있겠는가.
또한 맞 교환을 할 때 부동산의 가격이 현저할 경우에 동일 금액으로 맞교환하고 세금을 절세하려다 후에 적발이 되면 차액 부분이 증여로 간주되어 더 높은 금액을 내야 하는 일이 발생할 수도 있다.
부동산 물건찾는 21세기형 첨단 노하우
나만의 무기 만들기
준비물: 컴퓨터(노트북 포함). 컬러 프린터. 브리핑자료 케이스. 명함. 스마트 폰. 한글프로그램.MS-오피스 프로그램 등
인터넷 사용법(카페， SNS， 블로그， 페이스북， 카차오톡， 카카오스토리 사진 편집기능활용하기， 클라우드(다음 클라우드， 네이버 N드라이브，자료 스크랩 등)으로 내가 원하는 자료 찾아가서 자료로 남기기
“SNS는 사용법을 알아야 독이 아니라 득이 된다"
소설 네트워크 서비스(SNS)는 현재 우리 삶에 큰 부분으로 자리 잡고 있다. 트위터， 페이스북， 싸이월드， 등 SNS를 통해 인맥도 관리하고 지식과 정보도 공유한다.
최근 정치적 내용과 허위 사실이 많이 유포되면서 문제가 많지만 그래도 사용법을 잘 알면 득이되는 것이 많다.
오래된 이야기지만 지난 서울시장 투표를 통해 우리는 SNS의 정치적 영향력을 확인할 수 있었다.
트위터 페이스북에서 야권 무소속 박원순 후보 의 지지자들은 사용자들의 공감을 얻으며 세력를 키웠지만 한나라당 나경원 후보 지자들은 일방적인 홍보성 글을 올리는 데 그친 것으로 나타났다.
트위터의 본질은 다른 사람과 소통하며 공감을 얻어가는 과정이지만 나경원은 일방적인 홍보글은 오히려 신임을 떨어트렸다 우리는 단순히 SNS을 사용하는 리더를 원한 것이 아니라 우리와 SNS를 통해 소통하려는 리더를 원한 것 이다. 이 점을 잘 안 무소속 박원순 후보는 득을 본 것이다.
방송통신위원회는 SNS 활용 선거운동 행위를 집중 단속할 생각이다.
루머를 규제하고 공정하고 깨끗한 선거환경을 만들겠다는 검찰의 의도를 반대할 이유는 전혀 없다. 하지만 검찰의 이번 조처는 ‘여당 편들기’ 또는 ‘야당 입막기’로 밖에 비춰지지 않는다.
몇 번의 선거 끝에 SNS는 자발적으로 선거에 잠여하는 시스템으로 자리잡았다. SNS는 표현의 자유와 정치참여의 자유를 재약하는 검찰의 시대착오적인 규제는 철회해야 한다.
현재 스마트폰 보급이 확대 되면서 SNS의 파워는 점점 세지고 있다.
그렇기 때문에 많은 다른 문화로 자리 잡고 있다. 정치 적인 방면도 새로운 문화이고 정보에서 나는 내가 득이 되는 것을 찾아야 한다. 부동산관련 물건을 찾다 보면 정말 나에게 필요한 자료를 잦을 때도 많다.
이제는 필요요건이 되버렸다 나이가 50냐 70냐는 중요하지 않다 아프리카 원주민도 트위터를 한다고 한다 나는 과연 어디까지 와 있는가?
왕초보를 위한 스마트폰 사용법
스마트폰은 손 안의 작은 컴퓨터
스마트폰을 우리말로 직역하면 ”똑똑한 휴대전화”다. 지하절에서 작은 화면으로 영화를 보는 사람이 있다. 길거리 공연도중
휴대전화로 동영상을 찍어 친구에게 보내는 사람도 있고， 카페에 앉아 인터넷을 하며 자리에서 직접 결제하는 사람도 있다
이렇게 컴퓨터에서 할 수있는 일의 일부를 손 안의 작은 휴대전화로 옮긴 것이 스마트폰이다. 우리나라에서 인기 있는 스마
트폰은 크게2가지다.
미국 〈애플〉사에서 만든 ”아01폰”과 〈삼성〉이 개발한 ”갤럭시시리즈“가 그것이다.
스마트폰을 낱낱이 파헤쳐 잘 활용하기 위해 애플리케이션， 운영체제， Wi-Fi(무선 인터넷망)을 먼저 알아본다.
애플리케이션 이란?
애플리케이션은 응용체제나 프로그램을 뜻하는 단어이다. 스마트폰에서는 ”어플” 이나 ”업”으로 줄여 말하기도 한다. 애플리
케이션은 스마트폰 화면에 네모난 아이콘으로 표시되며 자신이 사용하고 싶을 때 가벼운 터치한번으로 실행되어 언제 어디서
든지 쉽게 사용 가능하다. 애플리케이션 개념은 휴대전화와 다르게 스마트폰만이 가지고 있는 특징은 애플리케이션(어플)이
다. 스마트폰 어플은 우리가 자주 pc에서 사용하는 인터넷 익스플로로，곰 플레이어, 내 문서，등 컴퓨터 화면의 아이
콘과 비슷하다고 보면 된다. 이러한 프로그램들이 그대로 휴대전화로 옮겨돈 것이다.
단지 스마트폰은 마우스 클릭이 아닌 손가락 터치로 프로그램을 실행한다. 날씨, 지도，뉴스，게임，소설네트워크 서비스등 필요한 어플을 자신의 스마트폰에 다운 받아 설치해 놓으면 계속해서 이용할 수 있다.
어플은 무료로 다운받을 수 있는 것이 많지만 유료도 있으니 내게 꼭 필요한지를 잘 생각해본 후 설치해야 한다. 유료 어플
의 경우 몇백 에서 몇만 원까지 다양하며 매월 통신비나 신용카드로 결제한다. 처음 어플을 다운받을 때는 미리 써본 사람의
평가，리뷰를 읽어보는 것이 좋다.
아이폰을 쓰는 사람은 스마트폰에 이미깔려 있는 ”업스토어，를 갤럭시를 사용하는 사람 역시 화면에 있는 T스토어(SK텔레콤 운영)나 ”플레이스토어"(구글)에서 어플을 다운받는다.
