상가계약시 알아야할 팁과, 부동산 교환계약에 대한 고찰
상가계약시 유의 해야 할 점들을 정리한 포스팅 (허가업종 제한 신고업종제한)
많은 분들이 상가투자를 하시곤 한다. 하지만 덜컥 계약을 해버리고 만약 영업 허가가 나지 않는다면 어떻게 할것인가
큰 낭패이다. 이것이야 말로 죽쒀서 개준다는 표현이 딱 들어맞는것이다. 그만큼 투자에 있어 신중성이 중요하다
상가계약 (상가계약시 알아야할 팁, 용도변경, 뜨는 주유소/충전소부지)
상가계약시에는 해당 업종에 대한 이해가 필수적으로 필요하다. 식품접객업의 건축물의 종류, 건축물 내에서 용도변경과 해당입지가 가능한지, 주차장, 정화조용량등, 여러가지 기본적인 사항을 알아두어야 한다.
1)식품접객업 이란 무엇인가?
식품접객업에는 허가업종과 신고업종 2가지로 구분된다. 허가업종과 신고업종은 잘 숙지하고 있어야 한다. 관할 관청에서 현장 실사를 나오는 업종이므로 용도지역, 건축물의 용도, 위반건축물, 정화조용량, 소방설비, 주차시설, 직통계단등의 사항을 체크하고 영업을 하고자 하는 매수인의 업종이 들어 갈 수 있는 용도를 가진 건축물이어야 허가와 신고증이 나온다.
2)허가업종과 신고업종의 분류
1.허가업종: 단란주점, 유흥주점, 식품첨가물 제조업, 식품조사 처리업
2.신고업종: 휴게음식점, 일반음식점, 식품제조·가공업, 즉석판매제조·가공업, 식품운반업, 식품소분·판매업, 식품냉동·냉장업, 용기·포장류제조업
3)영업허가 제한 사유: 다음의 어느 하나에 해당하면 영업허가를 하여서는 아니된다.
1. 해당영업 시설이 시설기준에 맞지 아니한 경우
2. 영업허가가 취소되고 6개월이 지나기 전에 같은 장소에서 같은 종류의 영업을 하려는 경우. 다만, 영업시설 전부를 철거하여 영업허가가 취소된 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 영업허가가 취소되거나 영업허가가 취소되고 2년이 지나기 전에 같은 장소에서 식품접객업을 하려는 경우
4. 영업허가가 취소되고 2년이 지나기 전에 같은 자(법인의 경우에는 그 대표자를 포함한다.)가 취소된 영업과 같은 종류의 영업을 하려는 경우
5. 영업허가가 취소되거나 영업허가가 취소된 후 3년이 지나기 전에 같은자(법인의 경우에는 그 대표자를 포함한다.) 가 식품접객업을 하려는 경우
6. 영업허가가 취소되고 5년이 지나기 전에 같은자(법인의 경우에는 그 대표자를 포함한다)가 취소된 영업과 같은 종류의 영업을 하려는 경우
7. 식품접객업 중 국민의 보건위생을 위하여 허가를 제한할 필요가 뚜렷하다고 인정되어 시·도지사가 지정하고 고시하는 영업에 해당하는 경우
8. 영업허가를 받으려는 자가 금치산자이거나 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자인 경우
부동산 불황기의 대안은 교환이 돌파구이다. 교환의 장단점과 실 사례를 통한 접근법
1997년 imf 이후 부동산 침체기에서 부동산의 거래가 활발하게 이루어지지 않게 되자 애물단지 부동산을 처분하고자 한느 이들이 매매가 되지 않자 다른 부동산으로 교환하려는 현상이 나타나면서 교환이 성행하게 되었다.
2018년의 부동산시장도 또한 큰 부동산 상승은 없을 듯 보이는 이 시기에 자금이 부족하여 부동산 매매를 하지 못하는 경우에는 교환이 새로운 대안이 될 수 있다. 현재 보유한 부동산도 처분 못하는 현실에선 좋은 부동산 물건이 나온다고 한들 그림의 떡일 뿐이다. 그러나 부동산 교환으로 지금 갈아타면 생각치도 못했던 일들이 벌어질 수도 있다.
집을 팔고 땅을 사고 싶을 때 아니면 땅을 팔아 상가를 구입하고자 할때 자금부족으로 현금매매가 안되면 부동산을 교환해 보는 것도 아주 중요한 재테크가 될 수 있다.
처분이 안되어 짐이 되는 부동산이나 경기가 풀릴 때 까지 기다리다간 나도 모르게 부채만 늘어날 것 같아 부동산 푸어에 합류하게 될까봐 빠른 처분을 원하는 경우가 있다. 세금을 어떻게 할 것인지는 중요한 것이 아니다.
매매가 안되는 시장에서는 교환을 해서 수익성을 내든지 교환을 해서 기존의 부채를 줄이던지 하는 것이 불황에서는 살아갈 수 있는 지름길이 될 수 있다. 단, 조심해야할 부분은 반드시 있으니 그 부분은 전문가 등을 통하여 해결해야 한다.
지금같은 실질적인 매매거래가 거의 자취를 감추고 중개를 업으로 하는 지역내 중개업소들은 거의 문만 열어두었을 뿐이지 거의 일은 하지 못하는 이른바 개점휴업인 상태이다. 위기가 곧 기회라는 말이 있듯이 난세에는 영웅을 만들게 된다. 부동산 불경기 속에서 새로운 시도를 해보는 것도 새로운 나만의 무기를 만들 수 있는 좋은 기회이다.
부동산 교환시 유의 할 점은 분명히 많다. 당연히 나의 물건은 매매가격을 부풀릴 것이고 또한 다른 당사자도 물건의 가격을 올리려 할 것이다. 상대방 물건은 낮추고 내 물건은 올리면 절대로 교환은 성립되지 않는다. 일부 부동산브로커 들은 부동산 가격을 터무니 없이 부풀려 교환을 하려는 경우도 있으니 교환시 유의 하여야 한다.
흔히 부동산 시장에서는 좋은 부동산물건은 잘 팔리고 나쁜 부동산 물건이 교환시장에 나온다고 하지만 그런 이야기는 아주 옛날의 이야기 이다. 현실적으로 양도세 등을 절세할 수 있는 효과 때문에 교환시장에 나오는 경우도 많이 있기 때문에 꼭 물건이 나빠서 나오는 것은 아니다.
매매로 인하여 세금을 많이 낼 것 같거나 거래가 되지 않는 부동산을 처분하기 위해서 좋은 물건들도 나오니 이를 찾는 기쁨과 재미도 있다. 등기부상 실거래가격은 교환을 하게 되면 부풀린 금액이 아닌 교환이라는 매매금액으로 표기되며 또한 금액을 명시할 경우 거래당사자간에 합의에 이루어진 거래는 기준시가 기준으로 세금을 내게 되므로 절세 아닌 절세를 하게 되는 경우도 있다. 세금을 차치하더라도 처분하지 못한 부동산을 속 시원히 해결하게 된다. 이러한 경험을 하지 못한 이에게는 전혀 다가오지 않는 내용일 수 도 있다.
그동안의 사례는 전체적인 사례지만 이번에는 실제사례를 들어 바꿔쓰기에 대한 설명을 해보겠다. 그렇게 되면 교환을 생각해 봐야 할 시기인지 아닌지 확실하게 알 수 있을 것이다.
사례를 통하여 알아보기로 하겠다. 2006도쯤 강원도에 갈 일이 있어 주변 경치도 좋고 물도 맑고 공기도 좋아 참 좋은 곳이다. 하고 생각하면서 다녀온 적이 있는데 마침 장모님께서 수익성 부동산에 관심이 있었던 터라 여기서는 무슨 업을 하면 괜찮을 까 고민하던 중 모텔이 매매물건으로 나오게 된 것을 현지 공인중개사를 통해 알게되었다.
워낙 화통한 석격의 장모님은 너무 마음에 들어 사 두면 수익성도 되고 이곳에서 일하면서 건강도 좋아질 것 같고 전원생활도 할 수 있을 것만 같은 생각에 주변지인에게 이것 저것을 다 물어보고 군부대에서 나오는 외박인원수, 주중 오는 손님의 유동성 등을 보고 취득하기로 결정을 하게 되었다.
실제취득한 금액과 매입의 중간 과정을 다 쓰기에는 적절하지 못하니 핵심만을 이야기 하겠다.
위치는 강원도 화천군 다목리에 있는 모텔이다. 그래서 취득을 하고 운영을 직접하기에는 아직 경험이 없었기 때문에 기존에 모텔업을 하고 있는 임차인을 두고 관리를 하면서 서울에서 강원도까지 장모님이 가거나 내가 직접가거나 하면서 관리를 하였다.
이러다 보니 처음에는 여행삼아 가던것이 어느 순간부터 너무 멀다는 느낌이 들기 시작하니 힘들어지기 시작한 것이다.
아마도 대부분의 사람들이 다 그럴 것 이다. 1~2년을 그렇게 지내다 임차인을 내보내고 장모님께서 직접 강원도로 내려가서 운영을 하게 되었다.
맨 처음 해당 부동산을 취득하기 전과 취득한 후에 관리하면서 업을 하는것이 점점 힘들어지고, 거의 군부대의 외박손님이 대부분인데 군에 비상이 걸리면 못 나오게 되어 손님이 뚝 끊기게 되는 날도 많아 지면서 슬슬 애물단지로 변해가던 것이었다. 집과 떨어져 강원도를 왔다 갔다 하게 되는 날도 많아지면서 관리도 점점 힘들어져 가다보니 처분을 생각하게 되었다.
하지만 강원도 군부대 근처에 모텔을 매물로 내놓았을 때 섣불리 보려고 하는 사람도 많지 않았고 직접와서 보고 마음에 들어서 계약까지 하려고 하다가도 나중에 계약이 안되는 등 여러가지 문제가 발생하면서 장기간 매매가 되지 않게 되었다. 고민끝에 교환이라는 것을 생각하게 되었다.
수익성 부동산을 원하는 매수자를 찾자 본인은 내가 원하는 부동산을 찾자 이렇게 생각하다 보니 전원주택이 생각났고 여러 공인중개사무소에 문의를 해두고 내가 원하는 물건이 나오면 현장답사도 하면서 수차례 물건을 보게 되었다.
물론 마음에 드는 물건도 있었고 전혀 감이 오지 않는 물건도 있었으나 나름대로 새로운 것을 기대할 수 있는 기대감에 약간 설레이기도 하였다. 경기가 좋지 않거나 매매가 거의 없을 때 꼭 한번 고려해보라고 하고싶다.
단 주의할 점은 가능한 '동일지역'내의 물건을 교환하는 것이 좋다. 서울은 서울것과 지방은 지방물건끼리 하는 것이 좋다. 몇 번 만났던 매수자가 교환을 하자고 왔을때 그 사람의 물건에 대한 정보를 얻기가 어려웠고 정장한 가치보다 높게 책정하여 장점만 이야기 하면서 거래를 유도 하는것을 보면서 내 귀가 살짝 가벼웠다면 정말 큰 사고가 날 뻔 한 적도 있다.
내부동산의 가격을 당연히 올려서 거래를 하고 상대방도 올려서 하기 때문에 적정선에 대한 것을 공인중개사와 적정 협의를 해두면 좋다.
이어서 드디어 내가 찾은 매수인의 물건은 경기도 파주시 송촌리에 있는 전원주택이다. 2층짜리 집에 정원도 넓고 가장 좋은 점은 자유로가 바로 앞이어서 흐르는 강도 눈에 바로 들어와 전망도 좋았다. 지목은 공장용지로 되어 있었다. 대지로 되어 있지 않은 상태라 세금도 약간 줄일 수 있을 것 같아 거래를 하기로 했다.
마음에 드는 물건이었지만 여기서 또 문제는 발생했다. 토지거래허가구역이었기 때문에 허가를 득하기 위해 여러 가지 준비를 하여 드디어 허가를 받아 내었고 현재 그 집에 내가 들어가서 살게 되었다는 것이 핵심이다. 강원도 모텔이 처분이 안되어서 가격을 더 낮게 계속 내 놓고 매도하였다면 그 후에 이 집을 매입하는 것은 전혀 불가능한 일이었을 것이다.
부동산교환이라는 탈출구로 인하여 가장 큰 골치덩어리를 해결하였고 대신 내가 원하는 좋은 물건으로 투자수익도 올리게 된 것이다. 이제 부동산시장에는 교환의 시대가 왔다는 것을 더 절실하게 느끼게 된다. 기존부동산을 바꾸어 새로운 수익성을 찾는 시기가 온 것이다.
두 번째로 건축물의 용도변경이 새로운 투자전략으로 도입될 것이다. 기존의 용도는 주택용도 이었는데 상가용도로 변경하여 수익을 올릴 수도 있으나 그 용도변경은 절차와 가능성이 있는지 전문가에게 물어보고 하는 것이 좋다. 바꿔쓰기 위한 방법중 에 건축법상 용도중 원하는 용도로 무조건 변경이 되는 것이 아니다.
용도변경시 허가사항과 신고사항 그리고 기재변경을 신청하는 사유 3가지로 분류되는데 여기서 신고사유라고 해서 신고만 하고 그냥하는 것이 아니라 해당 건축물의 용도가 그 토지의 용도지역에서 허용이 되는 용도이어야 한다.
그리고 용도가 바뀜으로 인하여 문제가 생기는 주차장문제를 해결해야하고 상하수도 문제도 해결해야 한다.
최근에는 오랜된 건축물을 경매로 취득하여 용도변경하여 수익형으로 변경하는 사례도증가하고 있다.
경매는 부동산을 시세보다 저렴한 가격에 살 수 있어 초기자금을 절감할 수 있는 탁월한 투자방법이다. 하지만 경매기간 동안 낙찰받은 물건이 방치되는 경우가 많아 임대 시 제값을 받지 못하는데 이러한 경매 물건의 가치를 높이기 위해 용도변경을 하여 성공한 사례가 많다 매입할 당시에는 전혀 가공되지 않은 상태이므로 낡고 볼품없을지 모르겠지만 물건분석과 상권분석을 토대로 용도변경하면 낙찰시 얻은 시세차익과 함께 높은 수익을 올리는 토대가 되는 것이다.
대학가나 역세권 주변의 업무시설 밀집지역，공단 인근의 주거 밀집지역에 있는 근린주택을 경매로 낙찰받아 원룸으로 용도변경하면 수익성에서 기대해볼만 하다 원룸은 대체로 월세로 임대하기 때문에 수익률이 가장 높은 편이다.
원룸을 이용하는 고객의 대다수가 자취생이나 미혼인 직장인이기 때문에 학교나 회사에서 도보 10분 이내에 위치한 원룸이 고객을 유치하기에 가장 유리하다. 원룸으로 용도를 변경하려면 최소 주차면적을 확보해야 하므로 대지 지분이 넓거나 주차장이 확보된 근린주택이 적당하다.
아파트 상가 중에서 작은 규모를 활용하기 좋은 2-3층을 경매로 낙찰받아 아파트에 거주하는 학생들을 대상으로 하는 독서실，학원，고시원 등으로 변경하면 고정적인 수익을 거둘 수 있어 안정적이다.
이러한 부동산을 경매로 저렴하게 매입해서 리모델링하면 투자금액 대비 상당한 수익이 예상된다. 향후 물건의 가치가 오르면 월세 외에 시세차익의 효과도 볼 수 있다.
건물의 용도변경 범위는 각 지방자치단체마다 조금씩 다르므로 입찰 이전에 관할 지자체에 문의하여 매입한 물건을 자신이 원하는 용도로 변경할 수 있는지 꼭 확인해야 한다.
그러기 위해서 경매 물건의 소재지 시·군구에서 토지이용계획확인원(스마트폰으로 앉은자리에서 참아보자 발품도 팔 때 팔아야 한다.) 과 토지(건물)대장 등을 발급받은 후 용적률이나 건폐율 등 리모델링에 어떤 제한사항이 있는지 확인해야 한다. 또 건물이 너무 낡은 경우에는 신축과 맞먹는 공사비가 들기 때문에 낙찰받으려는 건물의 노후정도를 따져봐야 하는데 지은 지 20년 미만인 건물이 유리하며 입찰 전 설계사무소에 의뢰해 증개축이 가능한지도 알아보는 것이 좋다.
이렇듯 기존의 부동산을 무수익에서 유수익으로 변화시키는 형태의 바람이 부동산시장에 나타나고 있으며 우리가 빨리 적용하여 나의 부동산 자산가치를 상승시킬 수 있는 좋은 기회가 될 것이다
부동산계약 특히 교환 계약시 유의 해야할 사항에 대하여는 다음에 있을 블로그 포스팅을 통하여 조금더 섬세하고 자세히 정리하는 시간을 가지도록 할것이다.