재개발 재건축의 사업방식과 추가부담금

재개발 및 재건축투자의 기초

A. 재건축(재개발)을 할 수밖에 없는 이유는?

 

건물이 오래되면 언젠가는 절거를 해야 하는 것은 당연한 것이고， 또 이때 건물주인이 그 비용을 부담하여 공사를 하지 않으면 그 어느 누가 낡은 건물을 부수고 새로운 건물을 지어 준다는 것 인가?

이 과정을 살펴보면 다음과 같다

 

@ 낡으면 언젠가는 새로 다시 건축하여야 한다.

우리가 살고 있는 주택은 처음에는 새것이지만 세월이 지날수록 낡아져서 언젠가는 오래된 주택을 철거하고 새로 건축물을 신축해서 들어가야 한다. 이는 주택뿐만이 아니라 모든 건축물에 똑같이 해당되는 당연한 이치라고 할 것이다.

 

@ 집 소유자인 당신이 지어야만 한다.

 

그러면 오래된 구옥을 허물고 새 집을 지어야 할 때가 되었을 때에 그 낡은 구옥을 허물고 새 주택을 지어야 하는 사람은 당연히 누구이겠는가? 맞다! 그 주택의 소유자이다. 즉 집 주인이 낡고 쓰러져 가는 자신의 집을 허물고 공사비를 들여서 새 집을 지어야만 하는 것이지 세입자가 자기 돈을 들여서 지을 수는 없는 것 아닌가? 따라서 내가 돈이 없으면 새로운 신축은 하지 못하게 되는 것이다

단독주택의 사례(재개발)

 

 예를 들어 나궁금씨가 시가 5.000만원 정도의 단독주택 1채를 소유하고 있다고 하자.

그런데 어떤 부동산개발업자(디벨로퍼)가 나타나서 나궁금씨에게 주위 동네로 이사 할 수 있는 전세금을 빌려주며 이사를나가게하고，그땅에 자신의 자금을 투자하여 1세대에 시가 8，000만원 정도 가는 3층짜리 연립주택 총 6세대를 지어서 그 중 신축빌라1채를 나궁금씨에게 무상으로 주고 나머지 5채는 부동산 개발업자가 이를 일반인들에게 팔아서 그 돈으로 자신이 투자한 공사대금을 빼고 나머지는 자신의이익으로 가지겠다고 한다면 아마도 나궁금씨는 위와같은 안에 쉽게동의를 하고사업에 동참할 것 이다. 왜냐하면 자신은 돈 투자하는 것 없이 가만히 있어도 5000만원이었던 재산이 8000만원으로 상승하고 새집으로 받기 때문이다.

그리고 공사기간동안 전세를 얻을 돈 4000만원까지 공짜로 빌려주기 때문에 나궁금씨는 마다할 이유가 없는 것이다 순전히 자신은 잠시 이사를 나가 있기만 하면 3.000만원이나 비싼 새 빌라에 공짜로 입주하게 되기 때문인 것이다.

 

그런데 이 시점에서 잠시 언급을 하자면 나중에 나궁금씨가 부동산개발업자(디벨로퍼)가 남는 이익이 상당하다는 것을 알게 되었다면 위와같이 좋아만 하였을까? 

아마도 8000만원짜리 1채가 아니라 8000만원짜리 2채를 달라고 요구하거나 1000-2000만원을 더 달라고 하였을 것이다. 여기에서 재건축(재개발)의 분쟁이 싹트기 시작하는 것이다.

 쉽게 말해철거비 포함하여 공사비가 평당 250만원이라 할 경우에 1세대 당 5250만원 (21평*250만원) 이므로 전체 6세대 이므로 3억 1500만원이 공사비이고 1세대는 나궁금씨에게 주고 나머지 5세대는 분양하므로 총금액은 5*8.000만원 =4억이므로 디벨로퍼는총 8500만원의 이익이 그냥 생기는 것이다.

(단， 연립주택의 분양가가 1 채당 9000만원이었다면 총분담액은 4억 5000만원(9000만원 새세대) 이므로 이때는 1억 3500만원이 수익이 발생할 수 있다. 

또한 전세금 4000만원은 다시 돌려받는 금액이므로 상관이 없다. 이만하면 디벨로퍼가 될 만한 것도 아닌가?

 

공동주택의 사례(재건축)

(1)지분제 방식

시행사가 신축사업을 주관하여 나궁금씨에게 21평형 아파트 1채씩을 공짜로 주고 나머지 이윤은 시행사가 가지는 경우 나궁금씨가 사는 아파트 경우에 17평형 아파트 10세대(각 세대별 1억 8000만원)를 허물고 그곳에 21평형 아파트 20세대를 건축하기로 하자. 

건축비는 평당 250만원으로 공사하였을 때에 총 공사비는 10억 5000만원이 소요 된다. (21평*250만원*20세대)

그런데 신축 아파트 21평형 20세대 중에 10세대는 나궁금씨를 포함한 기존의 소유자들에게 각1세대씩 주고 나머지 10세대 를일반 분양 하기로 하자. 일반 분양가는 평당 1200만원으로 계산해보자. 

그러면 21평형 10세대의 일반 분양가는 25억2000만원이 된다. 일반 분양수입금 25억 2000만원 중에 총 공사비 10억 5000만원을 지급하면 14억 7000만원이 남는다.

 

따라서 시행사에서는 위와 같은 사업 이윤(14억 7000만원)이 남기 때문에 나궁금씨등 소유자들이 신축 공사기간동안 나가서 살 수 있는 집의 전세 보증금을 자신들이 이자를 물고서도 무이자로 대출해 주려고 하는 것이다. 

그리고 나궁금씨 등은 2억 5200만원짜리 집을 새로 받으므로 종전 1 억 8000만원에서 차익으로 7200만원의 수익성이 생긴다고 보면 된다.

(2)도급제방식

사업주관을 나궁금씨 등 소유자들이 직접 사업시행을 하고 신축공사는 단순히 시공사에게 공사 도급금액만 주고 공시를 시키는 경우 만약에 위와 같은 신축공사 사업을 시행사가 이윤을 가져가는 것으로 하지 않고 나궁금씨 등 소유자들이 주관(조합결성)하여 그 이윤을 가져오고，

공사를 하게 될 시공사에게는 단순히 공사도급금액만 지급하기로 하는 경우에는 시행사가 가져가게 될 14억 7000만원이 나궁금씨 등 10세대에게 배당이 되기 때문에 이를 나누면 1 세대당 1 억 4700만원이 배당시공사가 도급공사만 할 경우에는 공사 이윤을 주어야 하기 때문에 공사 이윤을 4억 7000만원을 인정해 주어 공사비를 더 준다고 하여도 10억원은 남게 된다.

집을 새로 받고도 또 여기서 한 세대당 1억원씩 수익이 더 발생하므로 재건축시 도급제 방식을 선택하는 편이 더 낫다는 결론이 나온다.

 

다만 여기서 시행자를 선정하고 사업을 함에 있어서 건축비 내가 이사가서 거주할 전세금 등을 조합원틀이 마련을 해야 하므로 시간적 한계나 예산이 많이 들어가게 되므로 쉽게 진행되지는 않으므로 수익성이 많을수록 문제가 많이 생긴다는점을 간과해서는 안된다.

 

(3) 지분제방식과 도급제방식

재건축(재개발) 사업이 가능한 이유가 바로 여기에 있는 것이다

위에서 계산한 사업 이익은 이해하기 쉽게 단순히 계산한 것이고，

실제로는 공사 도급금액 이외에 많은 사업비용이 들기 때문 에 위 금액 보다는 적어질 수가 있다 그리고 사업이익을 누가 가져가느냐 하는 방식에 있어서 위 방법중 ‘시행사가 신축사업을 주관하여 나궁금씨 등에게 21평형 아파트 1채씩을 공짜로 주고 나머지이윤은 시행사가 가지는 경우’를 지분제 사업방식으로 칭하고있고，

두 번째 사업방법인 ‘사업주관을 나궁금씨 등 소유자들이 시행을 하고 신축 공사는 단순히 시공사에게 공사 도급금액만을 주고 공사를 시키는 경우’를 도급제 사업방식 이라고 칭하고 있다.

(4) 용적률과 분양가

위에서 사업이익이 그렇게 많이 남을 수 있는 이유가 2가지가 있다

첫째는，기존에 17평형 10세대였는데 새로21평형 20세대를 신축할 수 있기 때문이다

둘째는， 분양가가 평당 1，200만원이기 때문이다 즉, 용적률과 분양가에 따라서 사업이익이 크게 좌우되게 된다.

 토지 면적대비 그 토지위에 건축된 건물의 총 면적 (5층짜리면 1층부터 5층까지 전부 합산한 면적을 말함 연면적 이라 한다.) 의 비율을 용적률 이라고 한다. 예를 들면 100평짜리 토지위에 300평의 연면적을 가진 건물을 신축하면 용적률 300라고 한다.

 

따라서 나궁금씨에게 17평형 10세대에서 21평형 20세대를 신축할 수 있었던 것은 용적률이 기존보다 높게 허용되었기 때문이다 또，분양가가 평당 1200만원이나 되었기 때문이며 분양가가 이보다 적은 금액이거나 많은 금액이 되면 사업 이익 이 변할수 밖에 없다.

그래서 각종 언론에 보면 재건축사업 단지의 용적률과 분양가가 초미의 관심사가 되고 있는 이유가 바로 여기에 있는 것이다.

 

2. 재건축과 재개발 무슨 차이가 있는가?

재건축 vs 재개발

지난 2003년 7월부터 주택건설촉진법과 도시개발법으로 각각 분리돼 오던 재건축과 재개발 사업이 ‘도시및주거환경정비법’으로 통합， 운영되고 있다. 이전까지 재건축 사업은 주로 노후 공동주택 소유지들이 조합을 결성해 새로 주택을 건설하는 등 민간주도의 성격이 강했다

반면 재개발은 전반적으로 주거환경이 낙후된 지역에 도로나 상하수도 등 기반시설을 확충하는 것은 물론 신규 주택을 신축함으로써 도시 경관을 재정비하는 데 주력했다. 한마디로 노후도심 활성화를 목표로 이뤄지는 관주도의 사업이었다. 

그러나 2003년 7월 ‘도시및 주거환경정비법’ 시행 이후부터는 재건축과 재개발 모두 정비기본계획을 수립하도록 하고 있다. 

 

또 이처럼 기본계획에 올라 있는 정비대상구역들은 향후 시의회 심의를 거쳐 구역지정을 받아야만 사업추진이 가능하다.

이에 따라 구역지정절차를 따로 거칠필요가 없던 재건축사업도 정비기본계획수립을 해야만 사업추진이 가능하고 건축 연면적 증가분에 따라 임대아파트 건립이 의무화 됐다.

이는 재건축 사업의 공공성을 강화해 고분양가 책정에 따른 주변 아파트값 상승을 막고， 무분별한 사업추진을 막으려는 포석으로 해석된다.

초보자도 알기 쉽게 보는 재건축 수익성 산출요령

재건축 수익률은 어떻게 구할 수 있을까? 구체적인 재건축 수익률을 살펴보려면 이전 소유의 아파트 매매가와 추가 부담금을 합친 금액이 앞으로 입주할 평형의 일반 분양가와 비교하면 손쉽게 알 수 있다.

 한 아파트는 5층 저밀도 아파트로 14, 15, 19 세가지 평형으로 이뤄져 있다. 

재건축사업계획이 확정되면서 일반 분양을 마치고 본격 공사에 들어간 곳이다. 14평형의 경우 현재 대지지분이 16평에 시공사가 제시한 무상지분율은 120% 이다.

14평형의 무상지분평형은 대지지분 16평에 12%를 곱한 19.2평이 된다. 14평 거주자가 23평에 입주할 때, 19,2평까지는 무상으로 받을 수 있고 초과분인 3.8평(23평 - 19.2평)에 한해서 추가부담금을 내면 된다.

현재 예상하고 있는 평균 평당 분양가가 550만 원이므로 550만원 초과분 3.8평을 곱하면 추가부담금은 2090만원이 된다. 결론적으로 14평 거주자가 23평에 에 입주할 경우 2090만원만 부담하면 가능하다는 것이다.

 수익을 간단히 구해보면 현재 14평 매매가가 7000만원이므로 사실상 14평 거주자가 23평 입주시에 소요되는 전체 비용은 현재 매매가에 추가부담금을 더한 금액인 9090만원이 된다. 23평 일반분양가가 1억 5640만원 인 것과 비교하면 6560만원의 이익을 본 셈 이다. 비용을 고려한 총 수익률은 상당히 높게 나타난다.

그러나 최근 들어 재건축 붐이 일어난 일부 단지에서 가격 거품현상으로 거래가가 너무 높아져 상대적으로 수익률이 낮은것처럼 보이는 착시현상이 발생하고 있다. 

가격 거품이 나타나기 전의 기존 아파트 가격으로 따져보면 수익성이 충분하지만 재건축 열기로 아파트값이 지나치게 올라 상대적으로 수익률이 감소되는 것처럼 보이는 것이다. 이에 따라 재건축 아파트 값의 비정상적인 급등은 재건축의 원활한 추진에 방해 요인으로 작용하기도 한다.

추가부담금

의의

사업지구 내에 소유하는 기존의 아파트 가격보다 입주를 원하는 신축아파트의 분양가가 더 많을 경우 그 차액을 부담하게 되는데 이를 추가부담금 또는 분담금이라 한다. 이 추가부담금을 분양대금의 일종으로 간주하여 시공자들은 현재 일반분양 비용처럼 중도금 형태로 받고 있는 실정이다.

재건축사업의 방식으로 도급제 또는 지분제방식의 경우 재개발과 같이 권리가액이나 추가부담금이라는 용어를 사용한다.

도시 및 주거환경정비법의 관계법령에 추가부담금의 의의나 납부시기 등을 규정하고 있지 않아 시공자와 조합간의 공사도급계약 내용에 언급되고 있다.

추가부담금 계산의 예

예컨데 22평 아파트(대지지분이 27.5평이라면)를 재건축시 조합원에게 배정되는 평형이 50평이고, 무상지분율이 120%라고 한다면,

추가부담금을 내지 않아도 되는 평수(무상지분면적)는 27.5평*1.2=33평

위 조합원이 내야 할 추가부담금은 50평-33평=17평(추가부담을 하여야 하는 면적)

따라서 평당 분양가가 1000만원이라고 한다면 위 조합원이 부담하여야 할 추가부담금은 17평*1000만원= 1억7천만원

이 될것이다.

무상지분율

무상지분율이란 개발이익을 평당분양가로 나누어 환산한 무상지분면적(또는 개발이익평수)을 다시 총 대지면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치를 말하는 것이다.

조합원이 무상으로 입주할 수 있는 평형을 자신이 가지고 있는 대지지분으로 나누게 되면 무상지분율이 계산된다. 이를 추가부담금과 관련하여 표현하면 자신이 가지고 있는 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이 계산된다.

비례율(개발이익율)

개발이익율 이라고 말하는 비례율은 재개발 사업이 끝난 후 조합이 벌어들일 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 

비례율에 조합원개인의 지분에 대한 재산평가액을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액이 되며 보통 80~100% 정도는 서울의 경우이고, 인천은 100~130% 이내로 판단된다.

비례율이 올라가는 경우는 용적률을 높게 허용 받는 경우, 세입자가 적은 경우, 국공유지의 비율이 낮고 사유지의 비율이 높은 경우, 정비기반시설이나 교통여건 등이 양호한 경우, 일반적으로 조합원이 적어 일반분야이 많은곳, 사업추진이 빠른곳, 건축비가 상대적으로 저렴한 평지 등이 재개발단지에서 비례율이 높게 평가된다.