토지 투자, 혹은 계약에 있어서 기초되는 유의사항 상식들

많은 분들이 토지에 관심을 가지고 투자하고 싶어한다. 하지만 어떻게 투자를 해야 잘하는 투자일까 망설이는 분들이 많이계시다. 토지에대하여 가급적 기본적인 사항부터 집고 서서히 공부하며 나아가면 현명한 투자를 할 수있지 않을까?

생각해 본다. 사실 초보 부터 고수까지 신중을 기하여 투자해야 하는것이 부동산이지만 너무 움추리고 저자세를 펼치는것도 안좋은것이 부동산투자이다.

여러분들도 신중한 투자와 확고한 믿음으로 토지 혹은 부동산 투자에있어 수익을 보셨으면 좋겠습니다.

토지에 대하여

부동산은 "동산"이다

토지 투자의 첫번재!!! 

부동산은 무엇이냐 물어보면 움직이지 않는 재산 이라고 한다. 즉 토지와 건축물같이 움직이지 않는 부동성의 성질을 갖는 재산이다. 하지만 부동산은 움직인다. 즉, 가치는 항상 그대로가 아니라 그 토지와 건축물은 그대로 있지만 주변상황에 따라 오르기도 하고 내리기도 하며 가치상승의 흐름을 타서 비싼 토지는 항상 비싸기만 한것은 아니다. 즉 강남불패처럼 늘 강남이 최고 일 듯 보였다. 하지만 시대의 흐름에 따라 부동산은 동산처럼 가치가 움직인다. 서울을 예로 들면 강남 오른쪽으로 송파와 강동, 강남 왼쪽의 마곡지구와 상암지구는 새로 부상할 지역으로 강남권의 가치가 이곳으로 움직이고 있다.

즉, 움직이는 부동산을 알아야 적극적인 투자전문가가 될 수있다. 현재와 같은 부동산시장의 불황기에서 새로 이전되는 기업유치지역이나 신도시는 수도권주민이 움직일 수 있는 좋은 투자처이다.

토지전문가가 되기 위한 첫걸음: 공적장부(문서)의 확인

토지를 투자하거나 개발을 하여 전문가가 되기 위해서는 이용하고자 하는 목적에 따른 규제(법)을 반드시 이해하여야 한다. 그 중 첫 번째가 토지이용계획 확인서와 용도지역과 건축제한에 대한 정확한 분석이 전제 되어야 한다.

(1)공적장부는 대장과 등본보다는 토지이용계획확인서를 중점으로 분석한다.

토지와 건축물을 분석하기 위하여 가장 중요한 공적장부는 토지이용계획확인서이다. 기존에 경매를 공부해본 경험이 있는 사람들은 등기부상의 권리관계가 복잡하여 이 부분을 중점적으로 공부하다 보니 등기가 부동산투자에서는 가장 중요한것으로 인지하게 되고, 재건축과 재개발, 뉴타운사업에서는 지분이 등본에 표시되어 있기 때문에 마치 등본이 부동산투자에서는 가장 중요한 핵심으로 간주하게 된다.

경매물건을 보기 위해서 임장활동을 할 때에는 대장과 도면이 가장중요하다고 느낄 수도 있다. 그러나 토지 또는 부동산투자개발에서 가장 중요한 문서는 토지이용계획확인서이며, 전문가일수록 토지이용계획확인서를 가장 핵심으로 본다. 토지이용계획확인서에서 첫번째 확인하는 사항이 용도지역이고 그리고 용도지구, 용도구역과 그밖에 다른 법률들의 제한이다. 여기서 해당토지에 규제되어 있는 내용을 파악하지 않고 단순히 대장등만을 보고 토지를 매입하게 되면 실제적으로 내가 건축하고자 하는 건축물이 허가가 나지 않을 경우 낭패를 보는 경우가 대부분이다.

(2)토지를 볼 때에는 지목보다는 용도지역을 중점으로 분석한다.

토지투자에 있어서 흔히들 이야기 하듯 저 사람은 내공이 약하다, 강하다를 판단할 때 내공이 낮을수록 지목중심으로 이야기를 시작한다. 즉, 지목과 용도지역을 혼동해서 지목이 대면 좋고 전이면 나쁘다 식으로 판단한다. 즉 농지, 임야 또는 전,답,과,임,잡, 대 등으로 토지가 좋다 나쁘다고 판단을 한다. 

그러나 지목은 토지의 현재 사용용도를 설명해 주는 현재의 토지의 외투에 지나지 않으며 해당토지의 개발가능성이나 성장성 등에 대한 정보를 제공해 주지 못하는 것을 반드시 명심해야 한다. 

만약 예를 들어 A토지는 지목이 대이고 용도지역이 농림지역, B토지는 지목이 전이고 용도지역이 제2종일반주거지역이라면 지목이 대인 A가 좋다고 하면 토지투자에 있어서 하수에 해당한다. 

B토지는 지목이 전이지만 용도지역이 제2종일반주거지역이라서 A토지보다 건축이 가능한 건물이 훨씬 많다. 즉, 지목 전을 토지형질변경해서 대로 전환하게 되면 훨씬 개발이 수월해지면서 토지가치의 상승도 엄청 높게 된다.

결론적으로 용도지역이 언급되어야 만이 비로소 해당 토지에서 건축할 수 있는 건축물이 판단되는 것이지 지목으로 판단하기는 힘들다는 것이다. 용도지역은 토지관련 4대문서중 토지이용계획확인서에만 확인할 수 있다.

(3)실전 4가지 문서의 분석

토지와 관련된 4가지 문서는 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 토지(임야)대장, 지적(임야)도면이다. 여기서 소재,지번,지목,소유자,소유자주소,면적 등 동일한 내용이 여러 서류에서 반복되고 있기 때문에 투자자는 문서마다 포인트를 찍어서 해석할 수 있는 실력을 갖추어야 한다.

*전문가의 필수품 토지이용계획확인서와 토지(임야)대장

토지전문가는 주로 토지이용계획확인서와 토지(임야)대장 2가지만으로도 충분히 해석을 한다. 토지이용계획확인서는 용도지역과 토지거래허가구역등을 확인하기 위해서이고, 토지(임야)대장은 면적을 확인하기 위해서이다.

특별대책지역1권역에서는 토지대장에서 필지분할 시점을 확인한다. 그리고 검토후 투자하는데 적합하다는 평가가 내려졌을 때 비로서 소유권을 이전해 오는데 문제가 없는지를 파악하기 위해서 등기사항전부증명서를 발급받아 확인한다.

*면적을 표시하는 토지대장, 임야대장

대장은 면적과 지목, 그리고 필지분할 시점에 대한 정보를 확인할 수 있다. 면적은 등기관련서류에서도 표시가 되지만 등기사항전부증명서와 대장의 면적이 상이한 경우에는 대장이 우선한다. 단, 소유권등의 권리관계는 등기사항전부증명서가 우선한다. 따라서 전문가들은 면적을 정확히 파악하기 위해 대장을 확인하는 것이다.

그리고 필지분할 시점은 특별대책지역1권역에서 부동산 개발허가를 받을 때 6개월 거주요건과 건축할 수 있는 건축물의 용도를 판단하는데 중요한 역할을 한다.

예를들어 설명하자면 다음과 같다.

1.수변구역:수질보전을 위한 완충녹지지역 수계 양쪽 500m~1km이내에서 건축하는 경우 하수종말처리장에 연계되는지를 지자체에 문의해서 확인해야 함.

2.수질보전 특별대책지역: 오염물질 배출량이 엄격히 제한을 받는 지역으로 1권역과 2권역으로 나누어진다. 1권역일 경우 세대주포함 2인이 6개월 이상 거주하여야 한다. 1997년 7월 이후 거주자는 800㎡ 이하 까지 건축이 가능하다. 또한 오수를 BOD20mg/L 이하로 처리하면 가능하고 하수종말처리장 유입이 되어야 한다.

결론적으로 이야기 하자면 수질보전특별대책지역은 건축허가는 가능하나 권역에 따라 조금씩 다르다. 1권역은 건축허가 조건이 까다로운데 세대주 및 세대원 전원이 해당 지역에 거주해야하고 2권역은 본인 명의의 토지가 있어야 하고 각종 근린생활시설도 건축이 가능하지만 역시 해당토지의 다른 규제에 따라 달라진다. 특별한 규제가 없다면 2권역에서의 개발행위는 큰 문제가 없다고 보면된다. 이천,여주,양평,가평 등지는 거의 특별대책지역으로 지정되어 있고 또 자연보전권역이다보니 대규모개발은 힘들다고 보면된다.

*형상과 경계를표시하는 지적도,임야도

토지의 형상과 경계,주변 도로여건 및 개발현황 등을 파악하기 위해 사용한다. 실전에서는 지적도와 임야도가 2원화 되어 있기 때문에 임야와 다른 지목들이 혼재된 지역에서는 현황을 파악하는데 효율성이 떨어지므로 토지이용규제정보서비스의 컬러지적임야도나 시중에서 판매되는 5,000분의 1 지적임야도를 사용한다.

*용도지역을 표시하는 표시하는 토지이용계획확인서

토지이용계획확인서를 보고 해석하는 것이 토지에 대한 처음이자 마지막일 정도로 중요한 문서에 해당한다. 이 문서의key word는 용도지역이다.

용도지역을 보고 해당토지에서의 건폐율과 용적률,건축할 수 있는 건축물의 종류를 판단하게 된다. 단,국토의 계획및 이용에 관한 법률에서 정해놓은 범위내에서 해당 관할지역 도시계획조례로 따로 정하고 있기 때문에 법률과 조례를 동시에 확인해야 정확한 전문가가 될 수있다. 그에 따라 해당 토지가 개발행위허가제한에 묶여 공장이나 창고 등으로 개발이 불가능한 상태에 있는지 여부도 토지이용계획확인서를 통해 다른 제한 등을 확인할 수 있다.

토지거래계약 시 유의해야 할 사항

계약서 작성시 유의해야 할 사항

계약자유의 원칙상 부동산거래계약이라도 법률로 정한 양식이란 것이 별도로 존재하지 않으며, 일반적인 종이에 당사자가 합의한 사항을 명확하게 기술하면 된다. 단,엄청난 거액의 부동산을 거래하면 아무 종이를 사용하기에는 그러하므로 일정한 양식을 다운 받아 계약서 양식에 맞게 하도록 함이 좋다.

계약서는 구체적으로 명백히 작성하고 다의적 해석 가능성이 있는 문자의 사용을 피하는 것이 좋다. 중개사무소를 거치지 않고 계약하는 경우에는 부동산 중개업소에 미리 인쇄되어 있는 계약서를 사용하되 내용을 읽어보고 작성하도록 하며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재한다. 인쇄된 용지라 해도 당사자가 자유로이 내용을 수정,삭제,첨가할 수 있으므로 계약내용을 정확히 기재한다.

농지와 임야는 계약서에 평당 금액도 쓰고 실제 면적과 서류상 면적이 다를 때 발생하는 차액을 누가 부담하는가도 명시하여야 하는 것이 사고가 났을때의 문제를 방지 할 수 있다. 등기부(등기사항전부확인서 이하 등기부라 함)에 근저당, 가등기, 가계약서에 있는 크기와 실제면적이 다를 경우 손해배상관계도 명시하고, 특약사항에 잔금지급일 이전에 또 다른 권리관계를 설정하지 않도록 기재하며, 이를 이행하지 않을 경우의 책임관계도 명시해둔다.

<일반적인 계약서 기재사항>

-목적물의 표시 및 명도시기/ 계약상 목적물이 등기부등 공부와 실제가 다를 경우 그에 대한 표시 등

-이행의 약정과 대금의 액수, 지불 시기

-매도인/ 매수인(임대 임차인) / 중개사무소(당사자 직거래 시는 불필요)의 이름, 주소, 주민등록번호, 연락처, 날인 등

-매도인의 담보책임 / 해제권 / 해약금 / 조세공과 등의 부담 등

-기타 특약사항, 당사자가 합의한 조건 등

부동산을 취득하거나 양도하여 등기하거나 세금을 신고할 때는 반드시 검인계약서를 사용해야 하는데, 이 때 검인계약서는 특별한 양식이 아니라 일반계약서에 검인도장을 받은 것을 의미한다.

명의자와 직접계약

계약 시에는 매도인 측 대리인과 계약하지 말고 가급적이면 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋다. 부동산 중개사무소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 가급적 입회인을 두는 것이 좋다.(후일 분쟁이 발생할 경우 유력한 증인이 된다)

등기명의인과 계약상대방의 일치여부를 반드시 확인하여 불일치할 경우에는 위임장, 주민등록증의 요구/확인, 계약서에 위임인을 명시하고, 인감증명등을 요구/확인해 본다. 본인의 전재산을 거래하면서 이러한 것을 "맞겠지..."이런마음이 있다면 당장 버리기 바란다. 소유자가 직접 계약을 할 수 없으면 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효하며, 위임장 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해보고 인감증명서의 유효기간도 확인해야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 그 의사를 확인해 보아야 한다. 그리고 소유자가 여러 명의면 각각의 지분에 대해 매각을 일임하는 위임장을 확인하는 것도 빼놓지 말아야 한다.

대금지급 및 등기

계약체결 후에 중도금과 잔금을 지급할 때는 반드시 영수증을 주고받고 대금지급의 내용을 명확히 한다. 중도금 지급, 잔금지급 직전에는 반드시 등기부를 확인하도록 한다. 계약 이후에 새로 저당권 등이 설정되진 않았는지 확인하는 절차로 매우 중요하다.

만약 계약 후 대상 부동산에 이중계약 등이 이루어져 해약하고자 한다면 계약금을 지불한 사람은 그것을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 배상할 경우 계약을 해제할 수 있으며 이 때 계약금은 곧 해약금이 된다. 실제 거래에서 약정금,보증금,계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 이러한 금액은 해약 시 원칙적으로 해약금으로 간주한다.

일단, 중도금이 지불되면 일방의 해약이 불가능하다. 중도금은 계약금과 잔금지급 사이에 매도인(임대인)에게 지급하는 금액으로서 당사자가 계약이행에 착수했음을 확인하는 금액이기 때문이다. 등기서류와 잔금지급은 등기소등에서 등기서류의 확인과 동시에 지급함이 안전하다. 잔금을 지불할 때 매도인으로부터 이전 받아야 할 서류는 인감증명서(부동산매도용) 1통,등기권리증,주민등록등본, 검인용 매매계약서 각 1통이다. 또한 중도금 및 잔금을 지급할 때 세금관련 된 것이 체납됐는지 확인(집주인과 정산) 매입자는 입주 이후의 세금만 내면 된다. 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록한다. 만약 이 기간 내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 300%까지 등기신청 해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의해야 한다. 이전등기 수속을 마친 후에는 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 한다.

전문가와 상의

부동산의 계약과 관련된 어떤 문제이건 사후적인 해결보다는 사전예방이 손실을 줄이는 최선의 방법으로 계약체결 전에 의문이 있거나 미심쩍은 점이 있다면 변호사나 법무사,공인중개사 기타 법률상담실을 찾아가 본 후 계약하는 것이 좋다.

이상 토지투자에대한 간단한 설명을 했고 다음에는 심화된것을 살펴보도록 하겠습니다.