재개발과 재건축의 건물평형배정기준 비교

재개발과 재건축의 구분
재개발:기반시설이 열악 , 단독주택들로 이루어진 불량주택지역을 철거하고 아파트를 짓는 것으로 재개발의 목적은 지역을 되살리는 것이라 할 수 있다. 

재개발은 일정지역에 대해 국가의 공공사업으로 추진되는 재개발 사업에서는 각 조합원들의 재산을 수용한 후 이를 이전에 갖고있던 재산의 가치에 맞도록 새 아파트나 현금으로 공정하게 보상해 주는 방식이다. 따라서 재개발사업에 의해 철거됨으로써 잃게되는 조합원 재산의 재산가치를 평가하는 감정평가야 말로 재개발 사업에서 가장 중요한 것 일 수도 있다. 

재건축: 기반시설 양호, 낡은 저층아파트를 헐고 새아파트를 짓는것으로 재건축은 건물의 기능을 향상시키는 건축주들의 민간사업이다. 재건축은 건축주들의 대지지분과 교환하는 민간사업으로 건축주들이 건설회사에 땅을 맞ㅌ기면 건설회사가 새 아파트를 지어주는 방식이다.

 따라서 조합원이 얼마짜리 재산을 갖고 있었느냐는 중요하지 않고 건축주가 갖고있는 대지지분이 건설회사가 지어주는 새아파트와 교환되는 만큼 대지지분의 크기가 중요하다

재개발과 재건축의 핵심비교: 재개발은 조합원의 재산가치를 감정평가하는 것이 핵심이지만,재건축은 땅의가치에 기초한 민간사업이다. 재건축은 땅의 가치가 핵심이므로 건축주들이 얼마만한 대지지분을 갖고 있느냐가 중요해진다.

재개발과 재건축의 평형 배정기준

재건축사업: 재건축사업은 권리가액에 의해 평형 배정을 하지 않고 노후 된 아파트였을 때의 대지권 크기에 따른 순위에 따라 배정된다. 즉 재건축에서 대지권 크기의 순위=건물 평형의 순위이다. 

예를들어 기존의 재건축단지가 24평형, 18평형, 15평형으로 이루어졌을 경우 24평형을 갖고 있었다면 이 기존의 단지를 헐고 그 위에 지어지는 새아파의 평형 배정에서 1순위가 된다. 그리고 18평형 지분 소유자는 24평형과 18평형 지분소유자가 모두 선택을 한 이후에 선택하게 된다

재건축사업은 전용면적 297m2이하이고 평형배정방법이 조합원간에 형평을 깨는 등의 부당한 방법이 이루어지지 않는 한 조합의 자율 결정사항이다

재개발 평형배정: 재개발은 조합원의 감정평가액을 사전에 아는 것이 불가능하다. 따라서 재개발 지분은 분양처분 공고가 있기 전에는 대략적으로 몇 평형에 배정될 것인가를 추측하는 것은 가능해도 이를 사전에 합리적으로 확정짓기는 힘들다

재건축의 평형배정: 재개발과는 달리 재건축은 초기단계에서도 알 수 있다. 재건축은 노후 아파트에서의 보유평형에 따라 신축 아파트의 평형 배정이 정해지므로 추진위원회 단계에서부터 몇 평형은 신축 아파트 몇 평형에 간다는 식의 관계가 성립하게 된다.

재개발은 권리가액을 기준으로 평형이 결정된다. 권리가액이 2억5천, 33평 조합원분양가가 2억6천, 25평형의 조합원분양가가 2억2천이면 어느 조합원의 권리가액과 해당 재개발 사업의 분양가가 위와 같다고 한다면 이 조합원의 권리가액과 가장 가까운 33평에 배정된다. 

재개발 지역에서 권리가액이 같은 경우의 판정순위: 재개발 지역에서의 평형 배정은 권리가액이 높은 순서대로 한다.